ข้อเท็จจริงและประเด็นคำถาม:
ข้อเท็จจริง
ผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าบ้านกับเจ้าของบ้านเช่าในอัตราเดือนละ 5,000 บาท ผู้ร้องวางเงินประกันความเสียหายจำนวน 15,000 บาท สัญญาเช่าดังกล่าวไม่ได้กำหนดเวลาสิ้นสุดสัญญาไว้ ต่อมาผู้ร้องได้บ้านเช่าแห่งใหม่ซึ่งมีราคาถูกกว่า คือ เดือนละ 3,000 บาท ผู้ร้องจึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับเจ้าของบ้านเช่าโดยผู้ร้องได้บอกกล่าวล่วงหน้าประมาณ 1 เดือน แต่เจ้าของบ้านเช่าแจ้งว่าบ้านที่เช่าเกิดความเสียหายบริเวณพื้นบ้าน ส้วมชำรุด ฝ้าพังบางส่วน จึงให้ผู้ร้องซ่อมแซม ผู้ร้องใช้เวลาซ่อมนานประมาณ 1 เดือน
ประเด็นคำถาม
ระยะเวลาที่ผู้ร้องซ่อมแซมบ้านเช่าเป็นเวลา 1 เดือน ผู้ร้องต้องเสียค่าเช่าหรือไม่ จะมีวิธีการที่ไม่ต้องเสียเงินค่าเช่าเดือนดังกล่าวหรือไม่ โดยในสัญญาไม่ได้ระบุเรื่องนี้ไว้ หากฟ้องจะชนะคดีหรือไม่
ความเห็นและข้อเสนอแนะ:
ข้อกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538,540,541,546,547,550,557,559,561,566,570
การดำเนินการให้คำปรึกษา
ตามข้อเท็จจริงและประเด็นคำถามดังกล่าวข้างต้น การที่ผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าบ้านจากเจ้าของบ้านเช่านั้นถือว่าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่ง อย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ ถ้าเช่ามีกำหนดเกินสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี อสังหาริมทรัพย์นั้นห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี แต่กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวนี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องไม่ให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา สัญญาเช่านั้นจะกำหนดตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือของผู้เช่าก็ให้ทำได้ ในกรณีที่ผู้ร้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้ร้อง เว้นแต่ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติ และเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อยผู้ร้องจะต้องออกเสียเอง ผู้ให้เช่าย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องอันเกิดขึ้นในระหว่าง เวลาเช่า และผู้ให้เช่าต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึ่งเป็นการจำเป็น เว้นแต่การซ่อมแซมกรณีที่มีกฎหมายหรือจารีตประเพณีว่าผู้เช่าจะพึงต้องทำเอง ผู้เช่าจะต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดขึ้น แก่ทรัพย์สินที่เช่า เพราะความผิดของผู้เช่าเอง หรือของบุคคลซึ่งอยู่กับผู้เช่า หรือของผู้เช่าช่วง แต่ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอันเกิดแต่การใช้ทรัพย์สินนั้นโดยชอบ ต้องพิจารณาก่อนว่าความเสียหายแก่บ้านเช่านั้น เป็นความเสียหายมากหรือน้อย และความเสียหายนั้นเกิดจากความผิดของผู้เช่าหรือผู้ที่อาศัยอยู่กับผู้เช่าหรือไม่ หากเป็นความเสียหายเล็กน้อยหรือเป็นการบำรุงรักษาเครื่องใช้สอยหรืออุปกรณ์ที่อยู่ในบ้านเช่าตามปกติ หรือความเสียหายเกิดจากความผิดของผู้เช่า ผู้ร้องจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเอง แต่หากเป็นการซ่อมแซมขนาดใหญ่เช่นผนังห้องเช่าพังทลายเสียหายมาก หรือลมพายุพัดกระเบื้องมุงหลังคาบ้านแตกเสียหายจำนวนหลายแผ่น หรือฝ้าเพดานส่วนใหญ่เกิดชำรุดเพราะบ้านเช่าดังกล่าวปลูกสร้างมาเป็นเวลาหลายปี หรือหน้าต่างชำรุดไม่สามารถเปิดปิดได้ เช่นนี้ผู้ให้เช่าจะต้องเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการซ่อม แต่หากเป็นการชำรุดหรือซ่อมแซมเล็กน้อย เช่น สีของผนังห้องเช่าถลอก หรือหลุดร่อนเพียงเล็กน้อย หรือกลอนประตู หรือลูกบิดประตูบิดเบี้ยวหมุนไม่ได้ หรืออีกหลายกรณีที่ไม่ใช่การซ่อมแซมขนาดใหญ่ ผู้เช่าก็ต้องดำเนินการซ่อมหรือเสียค่าใช้จ่าย แต่ในกรณีที่ทรัพย์สินที่เช่านั้นชำรุดควรที่ผู้ให้เช่าจะต้องซ่อมแซม หรือถ้าจะต้องจัดการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อปัดป้องภยันตรายแก่ทรัพย์สิน หรือกรณีบุคคลภายนอกรุกล้ำเข้ามาในทรัพย์สินที่เช่าโดยอ้างสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งเหนือทรัพย์สินนั้นก็ดี ให้ผู้เช่าแจ้งเหตุแก่ผู้ให้เช่าโดยพลัน เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะได้ทราบเหตุนั้นอยู่ก่อนแล้ว ถ้าผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัตินี้ ผู้เช่าจะต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าในเมื่อผู้ให้เช่าต้องเสียหายอย่างใด ๆ เพราะความละเลยชักช้าของผู้เช่า ในกรณีของผู้ร้องหากความเสียหายแก่บ้านเช่าที่เกิดขึ้นไม่ใช่ความเสียหายที่จะเกิดขึ้นจากการใช้สอยทรัพย์สินตามปกติ ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบในการซ่อมแซม แต่เมื่อเกิดความเสียหายขึ้นแล้วผู้ร้องต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบโดยพลัน เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะทราบเหตุดังกล่าวอยู่ก่อนแล้ว หากผู้ร้องไม่แจ้ง ผู้ร้องต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าในกรณีผู้ให้เช่าต้องเสียหายเพราะเหตุที่ผู้ร้องไม่แจ้ง หรือแจ้งล่าช้า แต่ในกรณีดังกล่าวนี้เมื่อผู้ให้เช่าแจ้งว่าบ้านเช่าเกิดความเสียหายขึ้น และผู้ร้องก็ตกลงกับผู้ให้เช่าว่าผู้ร้องจะซ่อมแซมเอง ต้องแยกประเด็นระหว่างหน้าที่ของผู้เช่ากรณีทรัพย์สินที่เช่าเกิดชำรุดบกพร่อง หรือเสียหายขึ้น กับประเด็นเรื่องการจ่ายค่าเช่า กล่าวคือถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ คู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครอง ทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญา ใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ในกรณีที่ผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าบ้านกับผู้ให้เช่าโดยไม่ได้กำหนดเวลาสิ้นสุดสัญญาไว้ถือว่าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อผู้ร้องได้บอกเลิกสัญญาเช่าโดยได้บอกกล่าวล่วงหน้าให้ผู้ให้เช่ารู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่า 1 เดือน ย่อมถือว่าสัญญาเช่าได้ถูกบอกเลิกแล้ว การที่ผู้ร้องได้ตกลงกับผู้ให้เช่าว่าผู้ร้องจะซ่อมแซมบ้านเช่าดังกล่าว เมื่อสัญญาเช่าได้ถูกบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าย่อมสิ้นสุดลงการที่ผู้ร้องยังคงอาศัยอยู่ในบ้านเช่าดังกล่าวเพื่อซ่อมแซมบ้านเช่าตามที่ตกลงกับผู้ให้เช่าย่อมไม่ถือว่าเป็นการเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา ผู้ร้องก็ไม่จำต้องจ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าอีกต่อไป ส่วนหากดำเนินคดีจะชนะคือหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับหลายเหตุปัจจัย เช่น การยื่นฟ้องยังศาลที่มีอำนาจ การสืบพยานได้ตามข้อเท็จจริงหรือข้อกฎหมายที่กล่าวอ้างหรือต่อสู้ไว้ในคำฟ้องหรือคำให้การ ที่สำคัญต้องขึ้นอยู่กับผู้พิพากษาจะใช้ดุลพินิจในการพิจารณาพิพากษา
ขอบคุณบทความจาก : ศูนย์นิติศาสตร์ คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
